¿Es obligatorio instalar repartidores de costes de calefacción antes de 2017?

La respuesta es No, aun no es obligatorio, pero tarde o temprano lo será: sólo lo harán aquellos hogares que, libremente y sin obligación hasta el momento, decidan voluntariamente individualizar el consumo.

 

¿Qué dice la ley de la obligación de instalar contadores o repartidores en cada radiador?

El Real Decreto que obligaría a la instalación de contadores individuales en los radiadores de cada vivienda antes del 2017 está en fase de borrador (lleva así mucho tiempo).

 

¿Se extiende a todo el territorio nacional?

La transposición del Real Decreto lo deja bastante claro:

En el caso de la calefacción, cuando el uso de contadores de consumo individuales no sea técnicamente viable, se utilizarán repartidores de costes de calefacción para medir el consumo de calor de cada radiador. En los edificios existentes en los que la instalación de contadores de consumo individuales no sea técnicamente viable y se encuentren ubicados en las zonas climáticas α, A o B de acuerdo con el Código Técnico de la Edificación, se considerará que la instalación de repartidores de costes de calefacción no es económicamente rentable, por lo que en estos casos podrán emplearse métodos alternativos para la medición del consumo de calor.

Esto es, en muchas regiones no será obligatorio debido a que puede no ser rentable.

Según el Código Técnico de la Edificación España se divide en varias regiones climáticas en función de la severidad del invierno (A-E) y del verano (1-4). Si quieres saber a qué zona pertenece tu municipio, consulta este mapa:

En mi comunidad de vecinos hay unos estatutos que determinan que el reparto de los costes de calefacción se realiza por metro cuadrado, ¿tenemos que cambiar los estatutos?

En absoluto. La Ley de Propiedad Horizontal, en su artículo 17 establece que las iniciativas de eficiencia energética, entre las que se encuentra la instalación de dispositivos que permitan la contabilización individual de calefacción entre los vecinos, no requieren de la modificación de los títulos constitutivos de la comunidad de vecinos. Con lo cual basta con una decisión de la Junta de Vecinos para la instalación de contadores o repartidores de costes de calefacción.

¿Cómo me afectarán los contadores y los repartidores?

El gasto en calefacción de cada hogar con calefacción central no se suele ajustar a la realidad. En comunidades con este tipo de calefacción, el gasto global en calefacción normalmente se divide entre las viviendas en funciones de las dimensiones de cada una. Es decir, aunque no estés en casa durante un período prologando de tiempo (vacaciones, trabajo, etc.), te toca pagar una cuota.

Las nuevas medidas que se aplicarán (el uso de contadores inteligentes y repartidores de consumo) con esta normativa facilitarán la personalización del uso y el gasto en calefacción. Según un estudio de la Universidad de Alcalá de Henares, el gasto de reducirá en aproximadamente un 25% y el ahorro medio por hogar será de unos 225 euros al año. 

Comprar una vivienda con el Artículo 28 de la Ley Hipotecaria: su limitación, problemas y soluciones

El principio de la buena fe registral protege al adquiriente a título  oneroso gracias al artículo 34 de la Ley Hipotecaria, pero existe una limitación según el artículo 28 de la misma Ley.

Artículo 28 dela Ley Hipotecaria:

 “Las inscripciones de fincas o derechos reales adquiridos por herencia o legado, no surtirán efecto en cuanto a tercero hasta transcurridos dos años desde la fecha de la muerte del causante. Exceptuándose las inscripciones por título, de herencia testada o intestada, mejora o legado a favor de los herederos forzosos.”

Es importante dejar claro que:

a) No quiere decir que una transmisión realizada por el heredero no forzoso, llamado “heredero aparente” no se inscriba hasta transcurrir dos años. Es inscribible desde el momento de su presentación en el Registro, pero con la salvedad de que el derecho inscrito no protege al adquirente de un mejor derecho de un heredero forzoso llamado “heredero real”.

Todo lo que se refiera al heredero, tanto real como aparente, que recibe la herencia a título universal, debemos entenderlo también referido al legatario, que es quién recibe algo o parte de la herencia a título particular.

b) Que son herederos forzosos (reales) con arreglo al Código Civil los hijos y descendientes, los padres y ascendientes y el cónyuge viudo. Estos son los llamados “herederos reales”. En resumen, todo aquel a quien por ministerio de la Ley se le reserva obligatoriamente una parte de herencia del causante.

Esta limitación supone que, hasta que no transcurra el plazo de dos años desde la fecha de la muerte del causante, la inscripción de la finca a nombre de los herederos (nuevos propietarios) no surtirá efecto frente a terceros, con la posibilidad de que durante este plazo se pudieran presentar más personas reclamando parte de su herencia al no ser herederos forzosos legales y no haber testamento, por lo que en ese caso el inmueble tendría que volverse a repartir entre los nuevos herederos.

Y ¿qué posibilidades hay de que aparezca un heredero forzoso?

Pues pensemos en un testamento desconocido, un hijo no conocido, un testamento ológrafo, un cónyuge secreto, etc.

La consecuencia de esta limitación es que muchos bancos deniegan la hipoteca por el riesgo que asume el comprador, otros sí que la conceden, pero añaden a la compraventa una Condición resolutoria, según la cual en el hipotético caso de que apareciera un heredero forzoso, la venta quedaría resuelta.

Otra solución que se puede plantear es realizar un contrato de alquiler con opción a compra hasta que finalice el plazo de dos años desde el fallecimento del causante, descontando del precio final de venta las cantidades abonadas como alquiler.

c) Que siempre nos referimos un tercero adquirente de buena fe a título oneroso.

La suspensión del amparo registral que establece el artículo 28 de la Ley Hipotecaria produce todos sus efectos en el conflicto entre el tercer adquirente con el heredero real, esto es, el tercero hipotecario o sus adquirentes posteriores no mantendrá la posición inatacable en cuanto a la titularidad de su adquisición, ya que no se le brinda protección derivada del principio de buena fe registral del artículo 34 de la Ley Hipotecaria, suspendido por dos años desde el fallecimiento de quién traiga causa el transmitente, cuando dicho transmitente no sea un heredero forzoso del mismo. Así los efectos del artículo 28 de la Ley Hipotecaria se manifiestan únicamente entre el heredero real y el tercer adquirente y exclusivamente en el supuesto de que dicho heredero real impugne dentro del plazo expresado de dos años.

Si vamos a comprar un inmueble y ha habido una herencia reciente, convendría comprobar si está bajo esta limitación, que además suele venir reflejada en la Nota Simple Registral.

En todo caso te recomendamos que siempre te pongas en mano de un profesional: en Soluciones Tengacasa siempre velamos por tus intereses y te asesoramos sobre la mejor forma de hacer las cosas.

19 de octubre: Día mundial del cáncer de mama

Hoy 19 de octubre el mundo se ha levantado con un mensaje: Día mundial contra el cáncer de mama y todos los medios y redes sociales se han volcado una vez más para mostrar su apoyo incondicional a todas esas mujeres que han luchado, luchan y lucharán con fuerza y positividad ante esta maldita enfermedad.
El #Cáncerdemama es una enfermedad que afecta a miles personas en España según la Asociación Española Contra el Cáncer

Todos debemos celebrar el Día mundial contra el cáncer de mama

El pago del ITP en los alquileres de viviendas de Madrid

Si vives de alquiler en la Comunidad de Madrid y has firmado un contrato de arrendamiento en los últimos cuatro años, es muy probable que en los próximos días recibas una carta nada amistosa firmada por Isabel Asenjo Arroyo, subdirectora general de gestión tributaria de la Comunidad de Madrid. En ella te exigirá que pagues el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Y no solo eso, además te cobrará intereses de demora por no haberlo abonado cuando tocaba, en el momento de hacer el contrato.

“Las están mandando de forma masiva”, aseguran los carteros, que reparten miles de estas inesperadas cartas certificadas cada día. Aunque el ITP en los contratos de arrendamiento está contemplado en la ley tributaria desde 1993, a la mayoría de inquilinos les pilla por sorpresa. Las comunidades autónomas no lo habían exigido hasta ahora y había quedado como un impuesto que únicamente se pagaba en la compra de vivienda usada.

Esta primera misiva es solo para ‘asustar’ a los inquilinos que no han abonado el impuesto desde 2012. Básicamente recoge distintas referencias legales que justifican la actuación de la Agencia Tributaria y una propuesta “provisional” de liquidación.

Es provisional, porque en los próximos meses se enviarán las cartas de pago definitivas con la cuenta en la que hacer el ingreso de la tasa y en las que, además, se incluirán intereses de demora por no haber pagado el impuesto en el mes posterior a la firma del contrato de alquiler.

A partir del momento en el que se recibe la carta hay un periodo de 10 días hábiles para formular alegaciones, aunque según ha explicado a idealista news Carmen Giménez, abogado titular de G&G Abogados, hay poco que alegar: “me temo que hay que abonarlo y dentro de los plazos de prescripción”.

Tanto los afectados por la reclamación del ITP como quienes están a punto de firmar un nuevo contrato de alquiler deben saber que se trata de un impuesto que solo se paga una vez, en el momento de constituir el arrendamiento.

En cuento el importe a abonar, para un contrato con una renta de 600 euros mensuales mes –una renta media para la capital– y una base imponible mínima de tres años, asciende a 86,4 euros. El abono del impuesto puede hacerse con documentos timbrados o con el modelo 600 de la Agencia Tributaria en los 30 días hábiles posteriores a la firma del contrato.

Según explicó a idealista news el pasado mes de julio el catedrático de Derecho Financiero de la Universidad Complutense de Madrid Ramón Falcón de Tella, el alquiler también paga ITP porque se considera una adquisición onerosa. Como en la compra, “el inquilino adquiere un derecho a usar la vivienda por un período determinado a cambio de un precio, por tanto es una adquisición onerosa (tpo)”.

Únicamente hay un caso en el que el ITP del alquiler no se paga: cuando el inquilino es una empresa o un profesional, es decir cuando se trata del alquiler de un local de negocios o de una vivienda usada como oficina o despacho. En el caso de que se trate de un alquiler con distinto uso al de vivienda, se aplica el IVA, que es incompatible con el ITP y que lo paga el propietario pero lo repercute sobre el inquilino.

Artículo original de @rarnaz en Idealista del 29/02/2016

¿Es denunciable la negativa de la comunidad de vecinos a construir un acceso para minusválidos?

En la actual regulación de la Ley de Propiedad Horizontal, tras la reforma operada por la Ley 8/2013 de 26 de junio, la eliminación de las barreras arquitectónicas en un edificio puede hacerse incluso sin adoptar acuerdo en junta de propietarios.

En este sentido se deberían contemplar dos presupuestos:

1.-Para asegurar un uso adecuado de los elementos comunes y favorecer la comunicación con el exterior no se precisa acuerdo de la junta de propietarios, si el importe de las obras a acometer no supera doce mensualidades ordinarias de gastos comunes (por ejemplo la instalación de rampas). Por tanto, solicitada la ejecución de la obra por minusválidos, discapacitados y personas mayores de setenta años que vivan o trabajen en el edificio será obligatoria y todos los vecinos tendrán que asumir su coste.

Aunque no sea obligatorio adoptar acuerdo en junta de propietarios, conviene convocar junta de propietarios para informar al resto de propietarios. Por tanto, si la comunicada a la comunidad de propietarios la necesidad de la obra, si no se ejecutara la obra, o se dilatase por la comunidad de propietarios su realización, el interesado queda en libertad de exigir la ejecución de tal obra en vía judicial.

2.- Para las obras de coste mayor a doce mensualidades ordinarias de gastos comunes, el artículo 17.2 de la Ley de Propiedad Horizontal exige el voto favorable de la mayoría de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.

De no conseguir un acuerdo conforme a lo expuesto anteriormente, las obras de adaptación podrán realizarse por los interesados asumiendo directamente su coste, teniendo en cuenta que la parte correspondiente a doce cuotas de comunidad sí es obligatoria para todos los propietarios. En este caso, aprobada la obra, procedería iniciar acciones legales para que se ejecutara la obra.

Artículo Escrito por: Legalitas (colaborador de Idealista news)

 

Quien debe pagar la reparación de daños en la vivienda arrendada al finalizar el alquiler

Al término de un alquiler de vivienda suele ser frecuente la controversia entre casero e inquilino acerca del estado en que se entrega la vivienda.

El inquilino considera que, sobre todo en arrendamientos de larga duración, los desperfectos son consecuencia del uso normal y por tanto corresponde al casero su reparación.

El casero por el contrario suele opinar que el inquilino debe entregar la vivienda en “perfecto estado de revista”.

Como regla general conviene recordar el artículo 1561 del Código Civil: El arrendatario debe devolver la finca, al concluir el arriendo, tal como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable.

La interpretación que los Tribunales hacen de esta norma es de sumo interés:

Así la SAP de La Coruña de 3 de junio de 2015 señala: El artículo 1561 del Código Civil, impone al inquilino la obligación de indemnizar por los daños y perjuicios ocasionados en la vivienda alquilada a él atribuidos. Siendo este extremo combatido en el recurso interpuesto pues no hay constancia de las condiciones en que la vivienda ha sido entregada; los desperfectos no pueden ser considerados extraordinarios, son consecuencia del uso de la vivienda durante 12 años, el que ha realizado asimismo la reparación de la puerta de entrada. Es suficiente observar las fotografías unidas con la demanda para concluir considerando que el estado en que se ha dejado la vivienda litigiosa es deplorable, pues el uso durante 12 años no puede llevar a tal estado; ciertamente no consta el estado en que éste lo recibió, se deduce que lo ha sido en perfectas condiciones, pues la cláusula cuarta del contrato dice “que el arrendatario declara conocer las características y estado de conservación de la vivienda y se obliga a conservarla en perfecto estado” con lo que está reconociendo haberla recibido en buen estado, pues es impensable que se pudiera haber recibido en el estado en que la dejó, lo que determinó el realizar los arreglos pertinentes por el arrendador, incluida su limpieza, así como la reparación de la puerta de entrada, la que habiendo sido reparada por el inquilino no lo ha sido correctamente; la suma concedida por tal concepto en la sentencia apelada se considera ajustada, por lo que debe mantenerse.

SAP de Oviedo 1 de junio de 2015: La pretensión de devolución del local o vivienda arrendado en el estado en que tenía al tiempo de la entrega de la posesión del mismo tiene su cobertura en el art. 1.561 del código civil que, a su vez está conectada con la obligación que al arrendatario se le impone en el art. 1.555.2º del mismo texto legal de usar la cosa arrendada como un diligente padre de familia, destinándola al uso pactado, completándose tal norma con el art. 1.563 del código civil que hace responsable al arrendatario del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya. (…)En vista de ello, y respecto al estado adecuado estado de la vivienda y la presencia de los enseres que constituyen lo que de ordinario se conoce como vivienda amueblada existentes en ella al tiempo se suscribirse el contrato de arrendamiento, no ofrece discusión, al quedar debidamente acreditado por la prueba testifical tanto el perfecto estado del inmueble al momento de la firma, y que se trataba de una vivienda amueblada, que pese a no constar relación de muebles, su realidad, como constatan las fotografías de ambas partes es más que evidente, así como la propiedad por parte de la arrendadora, al no manifestarse en ningún momento por parte del arrendatario que alguno de ellos fuera de su pertenencia.

SAP Madrid de 19 de mayo de 2015: Constituye obligación de todo arrendatario, consustancial al propio contrato de arrendamiento, la de devolver la cosa arrendada, al concluir el arriendo, tal como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable. Obligación expresamente recogida en el artículo 1561 del Código Civil que puede cumplirse con la entrega de llaves poniendo la vivienda a disposición del arrendador, pero, en todo caso, ha de quedar a salvo el derecho de éste a la comprobación fehaciente , judicial o extrajudicial, de que se recibe lo arrendado tal como se entregó, sin otros menoscabos que los producidos por el uso ordinario o por causa inevitable a efectos de su posible responsabilidad por pérdida o deterioro que le sea imputable, conforme a lo prevenido por el artículo 1563 del mismo Código Civil ; pudiendo en otro caso, dicho arrendador, rechazar dicha devolución, si no se ajusta a lo pactado o a la normativa antes expuesta.(…) En el supuesto enjuiciado, los elementos probatorios aportados al proceso no acreditan, en modo alguno -el único elemento probatorio a tal fin encaminado, el documento obrante al folio 38, únicamente permite afirmar que la entidad XXX presupuestó, en fecha 31 de mayo de 2013, los trabajos consistentes en emplastecido de desconchón en el pladur de la chimenea, lijado y pintado de esmalte azul en la suma de 80,00 #- ni que, al tiempo de su entrega y recepción -el 28 de abril de 2013- la cosa arrendada presentase defecto alguno, ni que el hipotético daño, cuya eventual reparación determinó la confección del reseñado presupuesto, hubiere sido real y efectivamente originado por una actuación de la demandada, ni, tampoco, que tal supuesto daño derive de un uso indebido o inadecuado de la cosa arrendada y no de un uso ordinario del inmueble, conforme a su destino, durante el plazo de duración del arriendo.