EL ORIGEN DE LA SUBIDA
La subida de precios de la vivienda se ha desarrollado en los últimos años al mismo tiempo en prácticamente todo el Mundo. Las principales capitales han sido las que más han apreciado este incremento. Tras la crisis económica mundial de 2008, se ha experimentado una crecida desde mínimos que, en diez años han alcanzado una media del 56%. Incluso, tras la crisis, hay 14 ciudades donde el máximo es muy superior al que existía previo a esta recesión mundial.
Extraemos datos de la revista financiera británica líder, The Economist, que estudia 44 capitales del mundo consideradas potenciales y de las cuales refleja datos como los siguientes:
- En 22 de ellas el precio de la vivienda se ve desacelerado. Con una media del 6,2% anual hace tan sólo un año, hoy nos encontramos con un 4,7%.
- En 6 de esas ciudades los precios han caído desde sus niveles máximos.
- Madrid ha experimentado uno de los crecimientos más importantes de este estudio, con un 18,4% en los últimos cinco años y un 7% solamente en este último. Como ya hemos comentado en anteriores posts, haciendo una comparación ingresos-vivienda, esta tiene una sobrevaloración en torno al 15%.
ESTUDIO DEL CAMBIO Y PERSPECTIVAS
Pero, ¿por qué se ha experimentado este crecimiento tan exacerbado? Está claro que si el precio de la vivienda crece por encima de alquileres y salarios, la situación económica de las familias es insostenible. The Economist ha estudiado las razones principales de este cambio.
Existen, sobretodo, tres principales razones que motivan esta crecida:
- Un crecimiento en la demanda: el éxodo poblacional que se ha desarrollado en los últimos años de pequeñas poblaciones a grandes ciudades motiva que se demanden más inmuebles para compra y alquiler. La crisis ha motivado esta migración, con casos como Londres, con un tercio de población nacida en el extranjero. Se estima que las 22 principales ciudades han crecido de media un 12% en los últimos diez años.
También ha crecido la demanda de inversores extranjeros (sobretodo chinos) especialmente en varias capitales australianas y en Londres.Previsión de cambio: The Economist prevee que, este crecimiento se verá desacelerado por las restricciones y dificultades que algunos países han impuesto a extranjeros para la compra de vivienda, así como altos impuestos para no residentes. Incluso otros como Nueva Zelanda directamente les han prohibido la adquisición de inmuebles. - Disminución de la oferta: con la crisis económica, también es menor la actividad de construcción de inmuebles en el mundo. Esto también influye en la alta competencia que existe para acceder a la vivienda y por tanto, la crecida del precio. En ciudades como Londres, la población llegó a crecer incluso dos veces por encima del stock real de viviendas con el que contaba la capital. Esto también ha ocasionado una sobreexplotación de la vivienda, tanto en precio como en condiciones. Espacios comunes que se convierten en habitaciones y habitaciones compartidas entre varias personas son algunas de las tendencias más frecuentes.
- La entrada de nuevos inversores, gracias a las políticas monetarias de los bancos, que han abaratado las hipotecas desde que estalló la crisis. El abaratamiento del precio del dinero también ha ocasionado una devaluación en la rentabilidad de los bonos.
En este escenario, los principales bancos mundiales han comenzado a subir de forma escalada el precio del dinero, en nuestro caso, el BCE estima una primera gran subida dentro de un año, en Septiembre de 2019. Esta revisión no se ha hecho efectiva desde 2011.