El 3 de septiembre de 2021 desaparecio uno de los artículos legales considerados más injustos en el mercado inmobiliario: el artículo 28 de la Ley Hipotecaria.
Este artículo, que data de 1946, era conocido como la “Ley de Cuba” porque se puso en marcha para que los hijos de españoles, que en su momento habían emigrado a las colonias, tuvieran tiempo a regresar ante el fallecimiento de sus padres y reclamar su parte de la herencia, lo cual ocurría con cierta frecuencia. En la práctica obstaculizaba notablemente en la actualidad la venta de inmuebles heredados.
El texto establecía que las inscripciones de fincas o derechos reales adquiridos por herencia o legado no surtirían efecto en cuanto a tercero hasta transcurridos dos años desde la fecha de la muerte del causante. Se exceptuaba las inscripciones por título de herencia testada o intestada, mejora o legado a favor de herederos forzosos, esto es padres o hijos y cónyuges.
- ¿Qué indicaba el artículo 28 de la Ley Hipotecaria?
“Las inscripciones de fincas o derechos reales adquiridos por herencia o legado, no surtirán efecto en cuanto a tercero hasta transcurridos dos años desde la fecha de la muerte del causante. Exceptúanse las inscripciones por título de herencia testada o intestada, mejora o legado a favor de herederos forzosos”.
Durante muchos años este artículo ha dificultado a los herederos no directos (por ejemplo, hermanos) vender una casa hasta pasados 2 años de la muerte del propietario por si aparecía un hijo ilegítimo. A efectos prácticos, la venta se registraba en el Registro de la Propiedad, pero quedaba una anotación preventiva de que estaba sujeta a la cláusula del artículo 28.
- ¿Qué consecuencias conlleva la derogación del articulo 28?
La derogación del articulo hará que las viviendas se puedan vender inmediatamente sin esta limitación y:
- Por el precio de mercado, dado que esta condicionante llevaba a una disminución del valor porque el comprador al encontrarse con “esta carga del artículo 28” exigía que el precio fuese inferior o directamente rechazara su compra.
- Que la propiedad quedase paralizada y sin entrar en el mercado inmobiliario durante estos dos años.
A partir del 3 de septiembre, las viviendas heredadas entrarán con el precio que realmente les corresponde por sus características.
- ¿La derogación tiene efectos retroactivos?
En todas las propiedades pendientes de los 2 años, dejará de aplicarse este artículo 28, ya queden cinco meses o un año y medio para que finalice ese periodo de dos años, con lo que dejarán de estar sujetas a esta limitación. Como no hay derecho transitorio no se aplica el artículo 28 y todas las operaciones que estaban pendientes de registrarse y de que el nuevo comprador tuviera el pleno dominio del inmueble quedarán libres.
Para los inmuebles que han estado afectados por el artículo 28 a partir del 3 de septiembre el Registro de la Propiedad elimina automáticamente esta cláusula, con lo que ni comprador ni vendedor deben hacer nada.
- ¿Qué impuestos hay que pagar tras vender un piso heredado?
La venta de este tipo de inmuebles es considerada una ganancia patrimonial, tributando en el impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF) y en el año en el que se realice la venta de la casa. La ganancia tributa en la base imponible del ahorro, por lo que se tiene que declarar de esa forma en la declaración de la renta.
Por tanto, en caso de venta de una vivienda heredada, debe declararse la ganancia patrimonial generada, tomando como referencia el valor del inmueble a efectos del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, más gastos inherentes a la adquisición como valor de la misma.