Comprar una vivienda con el Artículo 28 de la Ley Hipotecaria: su limitación, problemas y soluciones

El principio de la buena fe registral protege al adquiriente a título  oneroso gracias al artículo 34 de la Ley Hipotecaria, pero existe una limitación según el artículo 28 de la misma Ley.

Artículo 28 dela Ley Hipotecaria:

 “Las inscripciones de fincas o derechos reales adquiridos por herencia o legado, no surtirán efecto en cuanto a tercero hasta transcurridos dos años desde la fecha de la muerte del causante. Exceptuándose las inscripciones por título, de herencia testada o intestada, mejora o legado a favor de los herederos forzosos.”

Es importante dejar claro que:

a) No quiere decir que una transmisión realizada por el heredero no forzoso, llamado “heredero aparente” no se inscriba hasta transcurrir dos años. Es inscribible desde el momento de su presentación en el Registro, pero con la salvedad de que el derecho inscrito no protege al adquirente de un mejor derecho de un heredero forzoso llamado “heredero real”.

Todo lo que se refiera al heredero, tanto real como aparente, que recibe la herencia a título universal, debemos entenderlo también referido al legatario, que es quién recibe algo o parte de la herencia a título particular.

b) Que son herederos forzosos (reales) con arreglo al Código Civil los hijos y descendientes, los padres y ascendientes y el cónyuge viudo. Estos son los llamados “herederos reales”. En resumen, todo aquel a quien por ministerio de la Ley se le reserva obligatoriamente una parte de herencia del causante.

Esta limitación supone que, hasta que no transcurra el plazo de dos años desde la fecha de la muerte del causante, la inscripción de la finca a nombre de los herederos (nuevos propietarios) no surtirá efecto frente a terceros, con la posibilidad de que durante este plazo se pudieran presentar más personas reclamando parte de su herencia al no ser herederos forzosos legales y no haber testamento, por lo que en ese caso el inmueble tendría que volverse a repartir entre los nuevos herederos.

Y ¿qué posibilidades hay de que aparezca un heredero forzoso?

Pues pensemos en un testamento desconocido, un hijo no conocido, un testamento ológrafo, un cónyuge secreto, etc.

La consecuencia de esta limitación es que muchos bancos deniegan la hipoteca por el riesgo que asume el comprador, otros sí que la conceden, pero añaden a la compraventa una Condición resolutoria, según la cual en el hipotético caso de que apareciera un heredero forzoso, la venta quedaría resuelta.

Otra solución que se puede plantear es realizar un contrato de alquiler con opción a compra hasta que finalice el plazo de dos años desde el fallecimento del causante, descontando del precio final de venta las cantidades abonadas como alquiler.

c) Que siempre nos referimos un tercero adquirente de buena fe a título oneroso.

La suspensión del amparo registral que establece el artículo 28 de la Ley Hipotecaria produce todos sus efectos en el conflicto entre el tercer adquirente con el heredero real, esto es, el tercero hipotecario o sus adquirentes posteriores no mantendrá la posición inatacable en cuanto a la titularidad de su adquisición, ya que no se le brinda protección derivada del principio de buena fe registral del artículo 34 de la Ley Hipotecaria, suspendido por dos años desde el fallecimiento de quién traiga causa el transmitente, cuando dicho transmitente no sea un heredero forzoso del mismo. Así los efectos del artículo 28 de la Ley Hipotecaria se manifiestan únicamente entre el heredero real y el tercer adquirente y exclusivamente en el supuesto de que dicho heredero real impugne dentro del plazo expresado de dos años.

Si vamos a comprar un inmueble y ha habido una herencia reciente, convendría comprobar si está bajo esta limitación, que además suele venir reflejada en la Nota Simple Registral.

En todo caso te recomendamos que siempre te pongas en mano de un profesional: en Soluciones Tengacasa siempre velamos por tus intereses y te asesoramos sobre la mejor forma de hacer las cosas.

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